"Nguồn cung nhà ở tại Tp.HCM sẽ dồi dào"
Theo nhận định của Công ty tư vấn, nghiên cứu bất động sản VietRees, xu hướng đô thị hoá sẽ diễn ra mạnh mẽ trong năm 2010, nhất là các khu vực vùng ven Tp.HCM và giáp với các tỉnh Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai.
Theo đó, nguồn cung nhà ở sẽ tăng lên để đáp ứng nhu cầu do tốc độ di cư dân số từ ngoại thành và các tỉnh lân cận đổ về thành phố tăng nhanh.
Số liệu thống kê của Công ty VietRees cho thấy, các dự án đang trong quá trình xây dựng, đến năm 2010 sẽ cung cấp cho thị trường Tp.HCM thêm khoảng 8.500 căn hộ, và thêm từ 10.000 – 15.000 căn hộ vào năm 2011. Khả năng con số này sẽ tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo.
Các chủ đầu tư ngày càng được nhiều ưu đãi về ngân sách và nhu cầu nhà ở xã hội, điều này sẽ tạo ra một số nguồn cung đáng kể, đặc biệt đối với phân khúc dành cho người có thu nhập trung bình và thấp, là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực sự. Cụ thể, nguồn cung căn hộ có giá trung bình và thấp trong năm 2010 có thể sẽ cao hơn gấp 4 lần so với năm 2008. Tuy vậy, tỷ lệ căn hộ có giá trung bình thấp có tăng nhưng vẫn còn thấp, chỉ chiếm hơn 37% so với tổng nguồn cung toàn thị trường. Thị trường cần phải có ít nhất là 2-3 năm nữa mới có thể tạo thêm nguồn cung đáng kể trong phân khúc này.
Dự báo trong thời gian tới, thị trường căn hộ cao cấp có giá không thay đổi nhiều và sẽ dần lấy lại đà phục hồi. Thị trường căn hộ trung bình thấp giá cũng không tăng mạnh, tuy vậy tính thanh khoản của mảng thị trường này sẽ cao hơn nhiều so với căn hộ cao cấp. Do đó, lợi nhuận thu về từ bất động sản sẽ không tăng mà có thể giảm. Đây cũng là lý do mà các nhà đầu tư cá nhân sẽ chuyển hướng đầu tư vào bất động sản có giá trung bình này do tính thanh khoản cao, mặc dù lợi nhuận không còn lớn. “Cầu” bất động sản trong ngắn hạn năm 2010 và trung hạn trong 3 năm tới sẽ đặc biệt cao trong phân khúc nhà ở giá trung bình và thấp, không những ở Tp.HCM mà còn cho cả các tỉnh khác như Bình Dương và Đồng Nai.
Các phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp hiện đang gặp nhiều khó khăn do cung lớn hơn cầu và đối tượng khách hàng chính là các nhà đầu tư cá nhân hiện đang gặp khó khăn vì không tìm được đầu ra cho khoản đầu tư khá lớn của mình trước kia.
Những đối tượng khách thuê bất động sản nhà ở cao cấp đã giảm xuống đáng kể do tình hình kinh tế khó khăn, giá thuê từ đó cũng giảm xuống nhưng chủ nhân các căn hộ cao cấp vẫn rất khó khăn tìm khách thuê. Tình hình này sẽ còn tiếp tục kéo dài trong năm 2010. VietRees dự báo sẽ có nhiều lượng khách hàng thay vì mua căn hộ cao cấp (giá đang không có khuynh hướng giảm) sẽ đầu tư vào đất nền dự án hoặc mua đất cất nhà. Đây cũng là tâm lý chung được khẳng định qua nhiều dự án nghiên cứu của VietRees trước đây vì mức độ sinh lợi của đất theo tâm lý của khách hàng là khá cao.
Tổng cầu căn hộ thương mại tại Tp.HCM nói chung trong năm 2010- 2011 vào khoảng 75.000 căn hộ, trong khi cung căn hộ trong giai đoạn này chỉ khoảng 23.500 căn. Xét trên tổng thể chênh lệch cung cầu căn hộ có giá trung bình hoặc trung cấp rất lớn, nguồn cung chỉ đáp ứng khoảng 1/3 cầu. Mức giá mua căn hộ có khả năng thanh toán trung bình trong giai đoạn tới là 14,6 – 17,4 triệu đồng/m2. Nhu cầu mua đi bán lại có nhiều khả năng chưa hồi phục được vì quy định pháp lý liên quan đến thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản... Ngay cả đối với những nhà đầu tư cũng có sự chuyển dịch, có nghĩa là đầu tư dài hạn (hơn 2-3 năm) sẽ nhiều hơn số nhà đầu tư ngắn hạn - mua sang tay nhanh.
Căn cứ theo các diễn biến về giá bất động sản nhà ở tại Việt Nam trong nhiều năm qua có thể thấy giá có chiều hướng tăng hoặc chững lại trong một thời gian chứ không hề giảm. Nếu giá giảm đó là chỉ giảm trong ngắn hạn rồi sau đó lại tiếp tục tăng lại. Giá cả nhiều dự án trong năm 2010 sẽ hợp lý với những người có nhu cầu thực sự hơn.
Theo kết quả phân tích và đề xuất của VietRees, việc phát triển bất động sản nhà ở nên cơ cấu sao cho tỷ lệ hướng vào nhu cầu ở thực sự vào giai đoạn này (3 năm sắp tới) là 70%, còn lại 30% là các nhà đầu tư trung hạn và dài hạn. Đối với nhóm khách hàng thật sự thì cần tạo điều kiện hỗ trợ thực tế để họ đến định cư sớm/ xây dựng sớm và ổn định cuộc sống sớm. Đối với các nhà đầu tư chủ đầu tư cũng cần thúc đẩy để họ có thể bán/nhượng lại cho những người có nhu cầu thực sự. Khách hàng có nhu cầu thực sự mua bất động sản dự án tại các tỉnh lân cận Bình Dương và Đồng Nai bao gồm người dân hiện tại của tỉnh, dân nhập cư, thành phần lao động phổ thông và gia đình trẻ muốn ra riêng có nhu cầu mua căn hộ giá thấp hoặc đất nền dự án – sau thời gian có tiền sẽ tự xây nhà để ở. Trong đó nhóm dân nhập cư và thành phần lao động phổ thông chiếm đa số (hơn 80%).
Nghiên cứu cho thấy trong thời gian gần đây cho thấy riêng đối với giới trẻ tại các khu vực Bình Dương và Đồng Nai thì mới chớm bắt đầu có khuynh hướng lựa chọn nhà căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm thành phố để tiện cho việc đi làm và sinh hoạt của gia đình. Do đó các chủ đầu tư cần quan tâm nhiều đến những nhóm đối tượng này trong năm 2010.
Bên cạnh đó, sự gia tăng nguồn cung trong năm 2010 sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh về giá cả, chất lượng, thương hiệu sản phẩm, sẽ dẫn đến các xu hướng hợp tác tất yếu và chặt chẽ hơn giữa các doanh nghiệp bất động sản. Để thành công, các doanh ghiệp cần phải có chiến lược kinh doanh phù hợp, phải nhắm đến yếu tố dài hạn, có chú trọng đến việc phát triển thương hiệu; điều nghiên thị trường kỹ lưỡng và nghiêm túc; lựa chọn các dự án tốt để đầu tư bao gồm vị trí dự án, thiết kế kiến trúc dự án, giá đất, khả năng đất có thể đưa vào khai thác nhanh, chất lượng công trình khi đầu tư phát triển dự án; có cách triển khai việc kinh doanh tiếp thị thực sự bài bản và chuyên nghiệp; nâng cao trình độ khả năng nghiệp vụ của đội ngũ nhân sự và dịch vụ chăm sóc khách hàng; giá bán hợp lý với mức lợi nhuận vừa phải; đảm bảo tiến độ thi công dự án và đảm bảo tiến độ cam kết giao nhà cho khách hàng. (Thời Báo Kinh Tế Việt Nam 17/12)